Ответ недели: Отказ от права на долю

Как прекратить общедолевую собственность, долю в праве общедолевой собственности, пропорционально размеру общей площади одной квартиры в МКД, в отношении земельного участка?
Многоквартирный дом был снят с кадастрового учета в связи со сносом.

 

Сообщаю Вам следующее:

Отказ от права на долю в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом — как в индивидуальном порядке правообладателем помещения в многоквартирном доме, так и коллективно на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме — законодательством прямо не предусмотрен. Из п. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» можно сделать вывод о том, что право на долю в общей собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, неразрывно связано и следует за правом собственности лица на помещение в многоквартирном доме.

Поэтому прекратить право на долю в общей собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, нельзя, не прекратив право собственности на помещение в этом доме.

Последствия признания в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу определены нормами Жилищного кодекса Российской Федерации. По смыслу положений статей 15, 32 названного Кодекса в случае сноса такого многоквартирного дома собственник квартир в таком доме вправе рассчитывать на получение материального возмещения за жилое помещение, при определении размера которого учитывается также и его доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок.

Исходя из изложенного можно сделать вывод, что при сносе МКД право собственности  на земельный участок переходит в государственную или муниципальную собственность в связи с  изъятием у собственника жилого помещения для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ).

 

 

 

Документы КонсультантПлюс для ознакомления:

Документ 1

  1. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.


ст. 36, «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.06.2021) {КонсультантПлюс}

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

  1. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
  2. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.


ст. 32, «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.06.2021) {КонсультантПлюс}

 

Документ 2

Статья 235. Основания прекращения права собственности

  1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
  2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237);

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238);

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239);

3.1) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1);

3.2) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2);

4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241);

5) реквизиция (статья 242);

6) конфискация (статья 243);

7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239.2, пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса;

8) обращение по решению суда в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы;

9) обращение по решению суда в доход Российской Федерации денег, ценностей, иного имущества и доходов от них, в отношении которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии терроризму лицом не представлены сведения, подтверждающие законность их приобретения.

По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 настоящего Кодекса.


гл. 15, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.06.2021) {КонсультантПлюс}

Документ 3
С 14 июля 2018 года указанная норма Федерального закона действует в новой редакции, согласно которой любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. При этом образование такого земельного участка может осуществляться органами государственной власти или органами местного самоуправления и при отсутствии обращения собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ. Из этого следует, что в случае направления заявления в уполномоченный орган публичной власти одним собственником жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (либо проявления инициативы органом публичной власти) право общей долевой собственности на земельный участок возникает сразу у всех правообладателей квартир и иных помещений, причем без их согласия и даже уведомления. Можно предположить, что граждане едва ли будут в восторге от такого нововведения, поскольку возникновение у них права общей долевой собственности в реальности повлечет для них в будущем главным образом лишь обязанность по уплате земельного налога <526>. Примечательно здесь также и то, что, в отличие от юридических лиц, имеющих выбор принудительного титула прав на земельный участок (собственность или аренда), для граждан — собственников помещений в многоквартирном доме нет и такой возможности.

 

При этом отказ от права на долю в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом — как в индивидуальном порядке правообладателем помещения в многоквартирном доме, так и коллективно на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме — законодательством прямо не предусмотрен. Из п. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» можно сделать вывод о том, что право на долю в общей собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, неразрывно связано и следует за правом собственности лица на помещение в многоквартирном доме.

Поэтому прекратить право на долю в общей собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, нельзя, не прекратив право собственности на помещение в этом доме. В юридической литературе достаточно известна классификация способов приобретения права частной собственности на земельные участки, подразделяющая их на административно-правовые и гражданско-правовые <527>. По мнению О.И. Крассова, такое подразделение способов поставлено в зависимость не от основания возникновения права, а от вида документа, на основании которого происходит переход права собственности на землю: договора купли-продажи или административного акта о предоставлении земельного участка <528>.


«Актуальные проблемы теории земельного права России: монография» (под общ. ред. А.П. Анисимова) («Юстицинформ», 2020) {КонсультантПлюс}

Документ 4

В соответствии с п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы чч. 13, 59 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.


«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017) {КонсультантПлюс}

Документ 5
Снос жилого дома не прекращает право собственности на земельный участок (
Определение N 305-КГ16-10570). Вывод сформулирован по итогам разрешения спора с участием застройщика, который обратился за регистрацией права собственности на земельный участок под многоквартирным домом, в котором выкупил все квартиры. Впоследствии Росреестр отказал заявителю в регистрации права собственности на земельный участок, расположенный под этим домом, соответствующую позицию поддержали суды нижестоящих инстанций.

Верховный Суд, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, сформулировал позицию, в соответствии с которой, если лицо приобрело все помещения в многоквартирном доме, оно становится единственным собственником земельного участка с момента государственной регистрации права собственности на последнее помещение в этом доме.

При этом, как указала коллегия применительно к обстоятельствам конкретного дела, последующий снос дома такое право собственности на землю не прекращает.


{Статья: Выводы экономической коллегии ВС РФ (Кузлякин С.) («ЭЖ-Юрист», 2017, N 22) {КонсультантПлюс}}

См. также:
«Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации» (Гришаев С.П.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018) {КонсультантПлюс}

 

Ответ подготовил эксперт Регионального информационного центра

сети КонсультантПлюс ООО «ТелекомПлюс»

 Гадисламова Ирина Мидхатовна

Ответ актуален на 05.07.2021 г.

Ответ недели: Отказ от права на долю

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *