Ответ недели: Дата окончания срока договора аренды недвижимого имущества

Как определить дату окончания срока договора аренды недвижимого имущества, заключенного на 10 лет — с даты подписания или с даты регистрации?

 

Сообщаю Вам следующее:

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, считается для сторон заключенным в момент его подписания сторонами (то есть права и обязанности сторон  по нему возникают с даты подписания),  а для третьих лиц, которые сторонами договора не являются, он будет считаться заключенным только с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

 

Документы КонсультантПлюс для ознакомления:

 

  1. С какого момента (даты) договор считается заключенным

Договор по общему правилу считается заключенным в момент, когда сторона, которая направила оферту, то есть сделала предложение его заключить, получает акцепт — принятие этого предложения (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Например, если договор одновременно подписан уполномоченными сторонами лицами при личной встрече, то он считается заключенным в этот момент. Но если, к примеру, вы направили другой стороне проект договора по почте, он будет заключен в тот день, когда вы получите подписанный договор от другой стороны.

1.2. С какого момента заключен договор, который нужно регистрировать

Для сторон такой договор считается заключенным в момент, когда получен акцепт. А для третьих лиц, которые сторонами договора не являются, он будет считаться заключенным только с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Например, правило о необходимости государственной регистрации для заключения договора установлено для договора аренды недвижимости сроком год и более (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).


Готовое решение: Когда начинается и заканчивается срок действия договора (КонсультантПлюс, 2021) {КонсультантПлюс}

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.


{Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 <О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений> {КонсультантПлюс}}

  1. Момент, с которого договор аренды считается заключенным

 

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из приведенной статьи следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора. Однако судебная практика неоднозначна в решении вопроса о том, является ли договор аренды реальным или консенсуальным.

По данному вопросу см. также материалы к п. 3 Путеводителя по договорной работе «Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора».

 

1.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды является консенсуальным, права и обязанности по нему возникают с момента его заключения.

 

Есть немногочисленная судебная практика, признающая договор аренды реальным (например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.10.2011 по делу N А78-701/2011, Постановление ФАС Центрального округа от 25.08.2009 по делу N А68-9704/08-692/15, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.10.2011 по делу N А78-701/2011). Суды исследовали вопрос фактической передачи имущества, чтобы установить, есть ли основания для взыскания арендной платы или выдачи разрешения на торговлю.

 

Примечание: Указанная позиция нашла отражение в Рекомендациях Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа «О практике применения норм гражданского законодательства», принятых по итогам заседания, состоявшегося 02.06.2011 на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренных президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011 N 2 (вопрос 35).

 

Судебная практика:

 

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.07.2020 N Ф04-2394/2020 по делу N А81-8273/2019


Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

Срок действия договора (срок договора) — это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. ст. 425, 610 ГК РФ).

Срок аренды — период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться (или владеть и пользоваться) имуществом (ст. 610 ГК РФ).

 

Статья 610 ГК РФ не разделяет понятий «срок действия договора аренды» и «срок аренды».

Однако некоторые суды прямо указывают, что данные понятия не тождественны и указанные сроки могут не совпадать.

 

— Судебную практику, подтверждающую, что срок действия договора аренды и срок аренды не являются тождественными понятиями, см. в Путеводителе по судебной практике.

 

Срок аренды и срок действия договора на практике, действительно, могут совпадать по времени. Например, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора.

Вместе с тем моменты начала указанных сроков могут различаться. Например, если имущество передается через несколько дней после подписания договора сторонами, то срок действия договора начнет течь с момента его подписания, а срок аренды — с момента передачи имущества. Такая ситуация возможна, поскольку договор аренды признается большинством судов консенсуальным и согласно п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента получения акцепта лицом, направившим оферту, в частности, с момента подписания договора обеими сторонами.

 

— Судебную практику, подтверждающую, что договор аренды является консенсуальным, см. в Путеводителе по судебной практике.

 

Кроме того, из п. 3 ст. 611 ГК РФ следует, что в договоре может быть установлен срок для передачи имущества, наступающий после заключения договора. Подробнее о согласовании срока передачи имущества см. п. 4.1.1 настоящих Рекомендаций, о сроке возврата имущества при прекращении договора — п. 4.2.4.

Таким образом, исходя из судебной практики, а также ст. ст. 425, 433, п. 3 ст. 611 ГК РФ, можно прийти к выводу, что в договоре могут быть установлены оба указанных срока:

— срок аренды;

— срок действия договора.

 

Срок действия договора, так же как и срок аренды, устанавливается по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ. При этом фактически стороны согласовывают только конечный срок действия договора, поскольку начальный срок определяется моментом его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ).


Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора {КонсультантПлюс}

 

 

Ответ подготовил эксперт Регионального информационного центра

сети КонсультантПлюс ООО «ТелекомПлюс»

 Кожина Снежана Римовна

Ответ актуален на 30.06.2021 г.

 

Ответ недели: Дата окончания срока договора аренды недвижимого имущества

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *