Ответ недели: На какие расходы можно уменьшить стоимость продажи в целях налогообложения

Физлицо приобрел земельный участок и построил на нем жилой дом. После регистрации права собственности на дом (после ввода дома в эксплуатацию) физлицо завершил отделочные работы, затем дом продал.

На какие расходы можно уменьшить стоимость продажи в целях налогообложения: расходы на приобретение и регистрацию земли, строительство дома и отделку?

Если отделочные работы выполнены после «ввода в эксплуатацию», это не помешает отнести их на расходы на создание дома?

 

Сообщаю Вам следующее:

 

В состав имущественного вычета включаются следующие фактические расходы на новое строительство жилого дома (пп. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ):

  • расходы на разработку проектной и сметной документации;
  • расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
  • расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома, не оконченного строительством, или доли (долей) в нем) и отделке;
  • расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание их автономных источников.

Указанный перечень расходов является закрытым. Иные расходы, кроме перечисленных, к вычету не принимаются (например, расходы, связанные с покупкой строительных инструментов, оформлением сделок, расходы на страхование финансовых рисков при строительстве).

 

Расходы на приобретение земельного участка в пп. 3 п. 3 ст 220 НК РФ не указаны. Однако, согласно разъяснений, в случае, если в договоре цена дома и земельного участка будут указаны отдельно, то возможно по доходам от продажи одного из них заявить имущественный вычет в размере до 1 000 000 руб. (реальные ваши расходы в таком случае не важны), а доход от продажи другого объекта уменьшить на сумму фактических расходов, связанных с его приобретением.

Если налогоплательщик после регистрации права собственности на построенный им жилой дом продолжил его достраивать и заниматься отделкой, то эти расходы можно включить в имущественный вычет (Документ 5)

 

Документы КонсультантПлюс для ознакомления:

 

Документ 1

 

3) в фактические расходы на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться следующие расходы:

расходы на разработку проектной и сметной документации;

расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе не оконченного строительством;

расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке;

расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации;


ст. 220, «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 11.06.2021) {КонсультантПлюс}

Документ 2

 

 

Вопрос: Об определении расходов на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) при получении имущественного вычета по НДФЛ.

 

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ПИСЬМО

от 15 марта 2019 г. N 03-04-05/17019

 

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение от 14.01.2019 по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. При этом согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 220 Кодекса размер имущественного налогового вычета не может превышать 2 000 000 рублей.

Согласно пункту 3 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляется с учетом следующих особенностей. Так, подпунктом 3 пункта 3 статьи 220 Кодекса установлено, что в фактические расходы на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться следующие расходы:

расходы на разработку проектной и сметной документации;

расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе не оконченного строительством;

расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке;

расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации.

Таким образом, налогоплательщик вправе включить в состав имущественного налогового вычета расходы, связанные с выполнением налогоплательщиком отделочных работ и приобретением им отделочных материалов в соответствии с перечнем работ, относимых к отделочным работам Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2).

Одновременно сообщаем, что согласно подпункту 7 пункта 3 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

 

Заместитель директора Департамента

Р.А.СААКЯН

15.03.2019

Вопрос: Об определении расходов на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) при получении имущественного вычета по НДФЛ. (Письмо Минфина России от 15.03.2019 N 03-04-05/17019) {КонсультантПлюс}

 

Документ 3

 

Как получить имущественный налоговый вычет при строительстве жилья?

 

Имущественный вычет можно получить после регистрации права собственности на жилье в течение календарного года — у работодателя либо по окончании года — в налоговом органе. Работодателю представляется уведомление о подтверждении права на вычет, а в налоговый орган — налоговая декларация 3-НДФЛ и (или) заявление о получении вычета. Вычет ограничен 2 млн руб. по расходам на строительство и 3 млн руб. по расходам на уплату процентов по кредитам.

 

Условия получения имущественных вычетов

При строительстве на территории РФ жилого дома налогоплательщик — налоговый резидент РФ имеет право уменьшить свой доход, облагаемый НДФЛ, относящийся к основной налоговой базе (например, заработную плату), а также доход от продажи имущества (за исключением ценных бумаг) и (или) доли (долей) в нем, доход в виде стоимости имущества (за исключением ценных бумаг), полученного в порядке дарения, доход в виде страховых выплат по договорам страхования и выплат по пенсионному обеспечению на следующие имущественные вычеты (пп. 9 п. 2.1, п. п. 3, 6 ст. 210, пп. 3, 4 п. 1 ст. 220, п. п. 1, 1.1 ст. 224 НК РФ):

  • в размере расходов на новое строительство жилого дома и на приобретение соответствующего земельного участка;
  • в сумме расходов на уплату процентов по целевым займам (кредитам) на строительство жилого дома и приобретение соответствующего земельного участка, а также по кредитам, полученным в целях их рефинансирования (далее — имущественный вычет на уплату процентов по кредиту).

 

Справка. Налоговые резиденты

По общему правилу налоговыми резидентами признаются физлица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ).

Применительно к налоговому периоду 2020 г. налоговым резидентом признавалось также физлицо, фактически находившееся в РФ от 90 до 182 календарных дней включительно в течение периода с 01.01.2020 по 31.12.2020 и представившее соответствующее заявление в налоговый орган не позднее 30.04.2021 (п. 2.2 ст. 207 НК РФ).

 

При строительстве жилого строения, которое не признается жилым домом, вычеты не предоставляются (Письмо Минфина России от 08.02.2018 N 03-04-07/7700).

Обязательным условием для получения имущественного вычета по расходам на строительство жилья является регистрация права собственности на построенный жилой дом. Чтобы в составе вычета заявить расходы на приобретение земельного участка, необходимо также зарегистрировать право собственности на данный участок (пп. 1, 2, 6 п. 3, п. п. 4, 5 ст. 220 НК РФ).

Для подтверждения права на имущественный вычет вам потребуются следующие документы (пп. 6, 7 п. 3 ст. 220 НК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ; Письмо ФНС России от 22.11.2012 N ЕД-4-3/19630@):

  • документы, подтверждающие право собственности на построенный жилой дом (в частности, копия свидетельства о регистрации права собственности (выдавалось до 15.07.2016) или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (до 2017 г. — ЕГРП)). В том числе они необходимы для получения вычета в части расходов на приобретение земельного участка;
  • копия договора о приобретении земельного участка (чаще всего это договор купли-продажи) и документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (в частности, выписка из ЕГРН), — только если в составе вычета вы заявляете расходы на приобретение земельного участка;
  • платежные документы, подтверждающие произведенные вами за счет собственных средств фактические расходы, заявленные в составе вычета (например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денег на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них паспортных данных и адреса продавца, акт о передаче денег за земельный участок продавцу или его расписка).

Для подтверждения права на имущественный вычет на уплату процентов по кредиту помимо указанных выше документов, необходимых для подтверждения права на имущественный вычет по расходам на строительство дома, вам потребуются (п. 4 ст. 220 НК РФ):

  • копия кредитного договора (договора займа);
  • документы, подтверждающие уплату вами собственных денежных средств в погашение процентов по кредиту (займу) (например, справка из банка о размере уплаченных процентов по кредиту, банковские выписки о перечислении денег со счета заемщика на счет кредитной организации; квитанции к приходным кассовым ордерам — в случае внесения платежей в кассу кредитной организации).

 

Расходы на строительство, по которым предоставляется имущественный вычет

В состав имущественного вычета включаются следующие фактические расходы на новое строительство жилого дома (пп. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ):

  • расходы на разработку проектной и сметной документации;
  • расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
  • расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома, не оконченного строительством, или доли (долей) в нем) и отделке;
  • расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание их автономных источников.

Указанный перечень расходов является закрытым. Иные расходы, кроме перечисленных, к вычету не принимаются (например, расходы, связанные с покупкой строительных инструментов, оформлением сделок, расходы на страхование финансовых рисков при строительстве).

При этом расходы по отделке построенного жилого дома могут быть включены в состав вычета после даты государственной регистрации права собственности на дом (Письмо Минфина России от 06.12.2018 N 03-04-07/88679).

 

Размер имущественного вычета по расходам на строительство жилья

Данный вычет предоставляется в сумме ваших фактических расходов, но не более предельной суммы — в целом 2 млн руб. (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

При этом указанная предельная сумма является общей для всей совокупности расходов на строительство и приобретение на территории РФ объектов жилой недвижимости (долей в ней), а также земельных участков (долей в них). Поэтому получить вычет вы можете, если ранее им не пользовались либо использовали только часть предельной суммы на строительство или приобретение не ранее 2014 г. другой жилой недвижимости или земельного участка.

Если в течение календарного года вы использовали по расходам на строительство дома и (или) приобретение земельного участка только часть имущественного вычета, его остаток можно перенести на другие годы, а также на другой объект недвижимости, если он приобретен не ранее 2014 г. (ст. 216, п. п. 9, 11 ст. 220 НК РФ; п. п. 13 ст. 2 Закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ).

Если документы о праве собственности на жилье оформлены до 01.01.2014, вычет предоставляется только в отношении одного объекта недвижимости.

 

Размер имущественного вычета на уплату процентов по кредиту

Данный вычет, в отличие от имущественного вычета по расходам на строительство жилья, может быть предоставлен только в отношении одного объекта недвижимости. Если кредит получен в период с 01.01.2014, вычет ограничен предельной суммой 3 млн руб. По займам (кредитам), полученным до 2014 г., а также по кредитам, предоставленным в целях перекредитования кредитов, полученных до 2014 г., имущественный вычет предоставляется без ограничения (п. п. 4, 8 ст. 220 НК РФ; п. 4 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Право на вычет возникает у вас в том календарном году, в котором осуществлены расходы на уплату процентов и которым датированы подтверждающие их документы, но не ранее периода возникновения права на вычет в части расходов на строительство жилья (п. 4 ст. 220 НК РФ).

 

Порядок получения имущественных вычетов

Получить имущественные вычеты можно следующими способами (п. п. 7, 8, 8.1 ст. 220, п. п. 1, 2 ст. 221.1 НК РФ):

  • у работодателя — в течение календарного года, в котором вы имеете право на вычет и получаете доходы, к которым применяется налоговый вычет);
  • в налоговом органе — по окончании года.

В первом случае вам сначала необходимо получить в налоговом органе уведомление о подтверждении права на получение имущественного вычета, а затем представить его вместе с заявлением о предоставлении вычета работодателю.

Во втором случае необходимо заполнить и подать в налоговый орган налоговую декларацию 3-НДФЛ. По общему правилу она представляется не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором возникло право на вычет.

Но если декларация представляется исключительно с целью получения налоговых вычетов, то подать ее можно и после указанной даты. При этом воспользоваться вычетом в отношении доходов за истекший календарный год можно не позднее трех лет после его окончания (п. 7 ст. 78, п. п. 7, 8 ст. 220, п. 1 ст. 229 НК РФ; Информация ФНС России).

Также предусмотрен упрощенный порядок получения вычетов, который может применяться, если право на вычеты возникло с 01.01.2020, при наличии в налоговом органе необходимых сведений, полученных от банков и налоговых агентов — участников информационного обмена с ФНС России, без представления декларации и подтверждающих документов, например, в части расходов на уплату процентов по кредиту, предоставленному для приобретения земельного участка (п. 8.1 ст. 220, ст. 221.1 НК РФ).

Вычет в упрощенном порядке предоставляется на основании сформированного налоговым органом заявления, представленного по окончании года через личный кабинет налогоплательщика.

Информация о возможности получения вычетов в упрощенном порядке размещается в личном кабинете налогоплательщика в форме специального сообщения.

Представление заявления о получении вычетов не исключает возможность подачи декларации (ст. 216, п. 8.1 ст. 220, п. п. 16 ст. 221.1 НК РФ; ч. 3 ст. 3 Закона от 20.04.2021 N 100-ФЗ; Письмо ФНС России от 05.05.2021 N ПА-4-11/6227; Информация ФНС России).

 

Ситуация: Как получить имущественный налоговый вычет при строительстве жилья? («Электронный журнал «Азбука права», 2021) {КонсультантПлюс}

 

Документ 4

 

Можно ли доход от продажи одного объекта уменьшить

на расходы, а от продажи другого — на 1 000 000 руб.

 

Продал дом и земельный участок в 2019 г. Участок куплен в 2016 г., дом оформлен в собственность в 2018 г., то есть с дохода от продажи того и другого надо заплатить налог (так как были в собственности менее 5 лет). Цена дома и цена земли в договоре продажи указаны отдельно.

Хотел узнать, могу ли я уменьшить доход от продажи дома на расходы, связанные с его строительством, а по земельному участку заявить вычет в размере 1 000 000 руб.? Дело в том, что земля стоила заметно меньше этой суммы.

 

Да, это возможно. При продаже в одном году двух объектов недвижимости вы вправе по доходам от продажи одного из них заявить имущественный вычет в размере до 1 000 000 руб. (реальные ваши расходы в таком случае не важны), а доход от продажи другого объекта уменьшить на сумму фактических расходов, связанных с его приобретением. Это официальная позиция Минфина и налоговой службы <28>. А еще раньше Минфин сообщал, что не возражает против такого порядка применения вычета при продаже в течение года нескольких авто <29>.

———————————

<28> Письмо Минфина от 08.02.2019 N 03-04-05/7687; Решение ФНС от 16.06.2017 N СА-3-9/4080@.

<29> Письмо Минфина от 27.04.2016 N 03-04-05/24433.


Статья: Кто в обязательном порядке сдает 3-НДФЛ (Никитин А.Ю.) («Главная книга», 2020, N 7) {КонсультантПлюс}

Документ 5

 

 

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

 

ИНФОРМАЦИЯ

 

По общему правилу можно получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ при строительстве или покупке жилого дома или доли (долей) в нем. Вычет предоставляется в рамках фактически произведенных расходов по приобретению/строительству, но не более 2 млн рублей.

В расходы можно включить разработку проектной и сметной документации, приобретение строительных или отделочных материалов, а также расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем) и отделке, подключением к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации и другие.

Когда речь идет о покупке дома, расходы на его достройку или отделку можно учесть в составе имущественного вычета, если по документам приобретается недостроенный жилой дом.

Если же в договоре указано, что дом жилой, и он не оформлен как недострой, то расходы на его отделку учесть уже нельзя, даже если новый собственник решит его полностью переделать.

При самостоятельном строительстве жилого дома (с нуля) ситуация обстоит иначе.

Если налогоплательщик после регистрации права собственности на построенный им жилой дом продолжил его достраивать и заниматься отделкой, то эти расходы можно включить в имущественный вычет.

Заявить налоговые вычеты за истекший налоговый период можно в любое время в течение года. Для этого необходимо направить налоговую декларацию по НДФЛ. Сделать это можно в инспекции лично, скачать программу на сайте ФНС России и отправить по почте или с помощью электронного сервиса «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц».

Подробнее ознакомиться с порядком получения имущественного налогового вычета можно в разделе «Получение налогового вычета».

 

Информация ФНС России <О возможности получения имущественного налогового вычета на отделку построенного дома после регистрации права собственности> {КонсультантПлюс}

 

Документ 6

 

 

Письмо ФНС России от 22.04.2016 N БС-4-11/7253

ФНС России рассмотрела вопрос о порядке предоставления имущественного налогового вычета по расходам на строительство жилого дома. Налоговая служба отметила, что в соответствии с п. 17 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015), не является повторным вычет, заявленный в отношении одного объекта недвижимости, но применительно к разным затратам, входящим в состав фактических расходов на его приобретение.

По мнению налоговой службы, расходы, связанные с отделкой жилого дома, произведенные после регистрации права собственности, можно включить в состав имущественного вычета, в том числе и в том случае, если ранее налогоплательщику имущественный вычет в сумме расходов, связанных со строительством данного жилого дома, уже был предоставлен. При этом общая сумма расходов, связанных в том числе со строительством и отделкой жилого дома, принимаемых к учету при предоставлении имущественного вычета, не может превышать 2 000 000 руб.


Путеводитель по налогам. Энциклопедия спорных ситуаций по НДФЛ и страховым взносам {КонсультантПлюс}

 

 

Ответ подготовил эксперт Регионального информационного центра

сети КонсультантПлюс ООО «ТелекомПлюс»

Камышанская Елена Андреевна

Ответ актуален на 21.06.2021 г.

Ответ недели: На какие расходы можно уменьшить стоимость продажи в целях налогообложения

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *