Ответ недели: в договоре указана общая стоимость имущества без разбивки по объектам

ООО приобрело на торгах арестованное имущество: земельный участок и два здания.
В договоре указана общая стоимость без разбивки по объектам.

Возможно ли в учете ООО указать стоимость каждого приобретенного объекта по цене, пропорциональной их кадастровой стоимости?

 

Сообщаю Вам следующее:

В целях бухгалтерского и налогового учета цена отдельных объектов подлежит выделению.

Возможно, распределить общую стоимость объектов на основании рыночной стоимости на основании отчета оценщика.

Также существует подход, согласно которому распределение затрат между объектами осуществляется пропорционально кадастровой стоимости объектов недвижимости.

 

Документы КонсультантПлюс для ознакомления:

 

 

Документ 1

 

Вопрос: Организация приобрела земельный участок, на котором расположены здание и асфальтовая площадка для автомобильной парковки, при этом в договоре купли-продажи указана общая стоимость и отдельно цена объектов не выделена. Как определить стоимость земельного участка и основных средств (здания и площадки) в целях налога на прибыль и НДС?

Ответ: По нашему мнению, в целях налога на прибыль возможно распределить общую стоимость объектов исходя из рыночной стоимости на основании отчета оценщика, поскольку земельный участок амортизации не подлежит, а здание и асфальтовое покрытие при соблюдении установленных гл. 25 НК РФ условий могут амортизироваться. Если продавец предъявил НДС со стоимости здания, то указанный НДС может быть принят покупателем к вычету. Если продавец уплатил НДС со всей указанной в договоре суммы и предъявил покупателю НДС на всю стоимость, то, по нашему мнению, покупатель будет иметь право принять НДС к вычету со всей суммы договора, если соблюдены все условия принятия НДС к вычету. Риски у покупателя возникают, если приобретенное имущество в какой-то части будет использоваться в не облагаемой НДС деятельности. В то же время у покупателя имеется налоговый риск и в той части, что налоговый орган может отказать в вычете полностью со всей стоимости либо частично. Правоприменительная практика по последнему вопросу различна.

Обоснование: Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

Однако в целях бухгалтерского и налогового учета цена отдельных объектов подлежит выделению, поскольку по зданию амортизация начисляется в общеустановленном порядке, а земельный участок амортизации не подлежит (п. п. 1, 2 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ, п. п. 4, 6, 17 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н), Письмо Минфина России от 19.05.2003 N 04-02-05/3/50).

Следует отметить, что укладка на части земельного участка определенного покрытия (из бетона, песка, асфальта, щебня) не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка. Поскольку спорный объект не является объектом недвижимости, права на него не подлежат государственной регистрации (Определение Верховного Суда РФ от 29.05.2017 N 308-ЭС17-5500 по делу N А53-8645/2016). Также в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 указано, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.

В то же время асфальтовая площадка для автомобильной парковки является самостоятельным объектом ОС и может быть признана амортизируемым имуществом при условии соответствия требованиям п. 1 ст. 256 НК РФ (Письмо Минфина России от 03.08.2012 N 03-03-06/1/386, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21.10.2015 N Ф02-5804/2015 по делу N А74-3646/2014). В частности, площадка должна использоваться для извлечения дохода и иметь первоначальную стоимость более 100 000 руб. (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Учет доходов и расходов по амортизируемому имуществу ведется пообъектно, за исключением начисленной амортизации по объектам амортизируемого имущества при применении нелинейного метода начисления амортизации (ч. 2 ст. 323 НК РФ). Таким образом, по нашему мнению, расходы на здание, земельный участок и асфальтовую площадку должны быть учтены покупателем отдельно.

В связи с этим при заключении договора купли-продажи земельного участка с расположенными на нем зданием и асфальтовым покрытием в целях определенности налогового и бухгалтерского учета рекомендуется в договоре купли-продажи или дополнительном соглашении к нему указывать отдельно цену каждого объекта. Если же этого не было сделано, то, по нашему мнению, возможен подход, согласно которому стоимость объектов распределяется на основании рыночной стоимости на основании отчета оценщика (см., например, Письма ФНС России от 18.11.2011 N ЕД-4-3/19330, Минфина России от 21.03.2013 N 03-04-05/7-262).

Также существует подход, согласно которому распределение затрат между объектами осуществляется пропорционально кадастровой стоимости объектов недвижимости (Письмо Минфина России от 28.06.2013 N 03-05-05-01/24812), однако асфальтовая площадка, не являясь объектом недвижимости, кадастровой стоимости не имеет, поэтому использовать его для разделения затрат между тремя объектами, по нашему мнению, проблематично, поскольку показатели могут оказаться несопоставимыми.

 

Вопрос: …Организация приобрела земельный участок, на котором расположены здание и асфальтовая площадка для парковки, в договоре купли-продажи указана общая стоимость и отдельно цена объектов не выделена. Как определить стоимость земельного участка и основных средств (здания и площадки) в целях налога на прибыль и НДС? (Консультация эксперта, ФНС России, 2019)

 

Документ 2

 

В целях бухгалтерского и налогового учета цена отдельных объектов подлежит выделению.

При этом по зданию амортизация начисляется в общеустановленном порядке, а земельный участок амортизации не подлежит (п. п. 1, 2 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ, п. п. 4, 6, 17 ПБУ 6/01 (утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н), Письмо Минфина России от 19.05.2003 N 04-02-05/3/50).

При продаже земельного участка с расположенным на нем зданием в целях определенности налогового и бухгалтерского учета рекомендуется отдельно в договоре купли-продажи или дополнительном соглашении к нему указывать цену каждого объекта недвижимости. Если же этого не было сделано, то, по нашему мнению, возможны два подхода:

— распределить доходы от продажи этих объектов на основании выбранной и обоснованной организацией базы, например, пропорционально кадастровой стоимости объектов недвижимости (земельного участка и здания) (см., например, Письмо Минфина России от 28.06.2013 N 03-05-05-01/24812);

— распределить стоимость согласно отчету оценщика (см., например, Письма ФНС России от 18.11.2011 N ЕД-4-3/19330, Минфина России от 21.03.2013 N 03-04-05/7-262).

Со стороны продавца при неуказании цены отдельных объектов возможны налоговые риски в признании расходов. Законодательство предусматривает различный порядок уменьшения доходов при продаже земельных участков и зданий. Доходы от продажи земельных участков уменьшаются на сумму, ранее потраченную на их приобретение (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ), доходы от продажи зданий и сооружений — на остаточную стоимость амортизируемого имущества (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ). Если в договоре не выделена цена каждого из объектов, то существует вероятность возникновения налогового спора по поводу правомерности указанных уменьшений.

Кроме того, если выбранная организацией база распределения доходов по объектам является недостаточно обоснованной, то существует риск того, что налоговая посчитает долю доходов, которую организация отнесла на строения, неоправданно большой. Увеличение доли доходов от реализации здания в общей стоимости может быть выгодно организации в случае возникновения у нее убытков при продаже. Дело в том, что убытки от продажи земельного участка учесть можно сразу (п. 2 ст. 268 НК РФ), а убытки от продажи здания — только равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком их полезного использования и фактическим сроком их эксплуатации до момента реализации (п. 3 ст. 268 НК РФ).

Следует учитывать, что при продаже земельных участков, приобретенных из земель, находившихся в государственной или муниципальной собственности, в срок с 01.01.2007 по 31.12.2011, прибыль (убыток) от реализации определяется в особом порядке (п. 5 ст. 264.1 НК РФ).

Со стороны покупателя возможны риски в виде доначисления налога на прибыль. Они могут возникнуть в случае, если покупатель учтет в расходах всю сумму покупки, а не только ту часть, которая относится к зданию, или если он при распределении расходов на основании выбранной им базы необоснованно завысит часть, которая относится к стоимости здания. Дело в том, что затраты, связанные с приобретением земельных участков, не уменьшают налогооблагаемую базу (п. 49 ст. 270 НК РФ, Письмо Минфина России от 30.08.2012 N 03-03-06/1/443, Постановление Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 N 14231/05, направлено Письмом ФНС России от 31.05.2006 N ШС-6-14/557@), а затраты на приобретение здания — уменьшают. Учет затрат на земельные участки возможен только при их последующей продаже (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).

 

Вопрос: Какие риски возникают по налогу на прибыль и НДС при продаже земельного участка, на котором расположено здание, если в договоре указана общая стоимость объектов? (Консультация эксперта, ФНС России, 2019)

 

 

Ответ подготовил Консультант

Регионального информационного центра сети КонсультантПлюс

Лифанова Елена Сергеевна

Ответ актуален на 16.06.2020 г.

Ответ недели: в договоре указана общая стоимость имущества без разбивки по объектам

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *